Quiz — Évaluation des biens — Campus Formation Assur IMMO

Module 01 — Évaluation des biens

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L’essentiel du module

La valeur vénale correspond au prix de marché probable dans des conditions normales de vente, tandis que la valeur technique agrège le coût du foncier et de la construction vétusté déduite.
La méthode par capitalisation s'exprime par la formule : Valeur vénale = Revenu / Taux de capitalisation, avec des rendements bruts résidentiels oscillant de 3,5 à 5,5 %.
En immobilier d'entreprise, pour passer d'une valeur droits compris à une valeur hors droits selon l'AFREXIM, on applique une déduction basée sur un taux de droits de 6,2 %.
Dans la méthode comparative, la surface utile pondérée applique des coefficients spécifiques : 0,5 pour garage/cellier, 0,8 pour véranda et hauteurs inférieures à 1,80 m, et 0,2 pour balcon ou terrasse simple.
Dans la méthode sol et construction, la valeur du terrain libre subit une décote de 20 % (multiplicateur 0,8) pour tenir compte de l'encombrement du bâti.
La prise en compte d'une piscine dans l'évaluation technique sol + construction est plafonnée à 20 000 euros, le surplus étant considéré comme un aménagement d'agrément ou consommable.
Le viager repose sur un bouquet fixé généralement entre 10 et 30 % du prix libre et le versement d'une rente calculée selon l'espérance de vie du crédirentier.
La synthèse d'évaluation d'un appartement applique une pondération standard : coefficient 3 pour la comparaison, 2 pour la capitalisation, et 1 pour la méthode hédonique.
La méthode ART (Accepter, Réagir, Traiter) structure le traitement des objections du client vendeur ou acquéreur face aux prétentions de prix.
L'avis de valeur délivré par le titulaire de la carte T a une validité d'usage de 6 mois compte tenu des fluctuations conjoncturelles du marché.

Vocabulaire

Valeur vénale: Prix auquel un bien peut être raisonnablement cédé lors d'une transaction libre et équilibrée entre un vendeur et un acquéreur.
Valeur technique: Coût de reconstitution à neuf du bâti déprécié de sa vétusté, additionné à la valeur marchande du terrain d'assiette.
Taux de capitalisation: Rapport mathématique entre le loyer annuel net généré par l'immeuble et sa valeur marchande totale.
Bouquet: Capital en numéraire payé comptant au crédirentier par le débirentier au moment de la signature authentique du viager.
Droit d'usage et d'habitation (DUH): Droit strictement personnel réservé au cédant dans un viager occupé lui interdisant de consentir un bail locatif à un tiers.
Méthode hédonique: Ajustement du prix métrique théorique du neuf par une grille de correctifs selon les caractéristiques propres du logement.
Surface utile pondérée (SUP): Somme de la surface habitable et des surfaces annexes affectées chacune d'un coefficient correcteur d'utilité.

Pièges à éviter

Confondre droit d'usage et d'habitation (DUH) et usufruit dans le cadre d'un viager occupé : le DUH interdit formellement la mise en location par le vendeur.
Appliquer la méthode par capitalisation à des résidences secondaires, locaux vacants sans potentiel locatif avéré ou châteaux.
Calculer la valeur vénale d'une maison par sol + construction sans appliquer le coefficient d'abattement de 0,8 sur l'emprise du terrain encombré.
Omettre de distinguer le prix net vendeur du prix honoraires inclus charge acquéreur dans les correspondances de proposition de prix.

Évaluation du module 01

Question 1 / 12

Quelle est la définition juridique et financière exacte de la valeur vénale d'un immeuble ?