Quiz — La Gestion du Locataire — Campus Formation Assur IMMO

Module 04 — La Gestion du Locataire

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L’essentiel du module

En vertu de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les deux obligations maîtresses du preneur sont le paiement du loyer aux termes convenus et l'usage paisible des lieux loués selon leur destination.
La sous-location en bail d'habitation principale est strictement interdite sans l'accord écrit préalable du bailleur, et le prix au mètre carré sous-loué ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal.
En cas d'inexécution de l'obligation d'assurance locative, le bailleur peut, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, souscrire une assurance responsabilité civile pour le compte du locataire et récupérer la prime par douzième.
En matière de baux d'habitation régis par la loi de 1989, le paiement mensuel du loyer est un droit acquis dès lors que le preneur en formule expressément la demande.
La délivrance de la quittance de loyer est gratuite et obligatoire dès que le locataire à jour de ses paiements en fait la demande, interdisant toute facturation de frais de gestion ou d'envoi.
En cas de paiement partiel du loyer, le bailleur ne délivre pas une quittance mais un simple reçu des sommes versées, sauf si l'imputation légale permet d'éteindre intégralement un terme échus.
L'état des lieux de sortie doit être établi de manière contradictoire ou par commissaire de justice (huissier), les frais de ce dernier étant alors obligatoirement partagés par moitié entre bailleur et preneur.
Selon le décret n° 87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives et l'entretien courant incombent au locataire, à l'exclusion formelle des dégradations dues à la vétusté, aux malfaçons ou à la force majeure.
Dans les baux commerciaux depuis la loi Pinel, l'article R. 145-35 du Code de commerce interdit d'imputer au preneur les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil ainsi que les honoraires afférents.

Vocabulaire

Quittance de loyer: Acte écrit remis gratuitement par le bailleur attestant du règlement intégral du loyer et des charges pour une période donnée, ayant un effet libératoire pour le débiteur.
Sous-location: Contrat par lequel le preneur principal met tout ou partie de son logement à disposition d'un tiers moyennant une contrepartie financière, soumis à l'accord écrit préalable du propriétaire en bail d'habitation.
Réparations locatives: Travaux d'entretien courant et menues réparations incombant au locataire durant toute la durée du bail, listés à titre indicatif par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Déspécialisation: Procédure propre aux baux commerciaux permettant au preneur d'adjoindre des activités connexes (partielle) ou de modifier totalement son activité (plénière) sous conditions juridiques strictes.
État des lieux contradictoire: Document descriptif constatant l'état de conservation du bien loué, réalisé conjointement et validé par signature par les deux parties ou leurs mandataires lors de l'entrée et de la sortie.
Imputation des paiements: Mécanisme juridique régi par l'article 1342-10 du Code civil déterminant sur quelle créance s'applique un versement lorsque le débiteur cumule plusieurs dettes envers le même créancier.
Grosses réparations: Travaux touchant à la structure et à la solidité générale de l'immeuble (murs porteurs, voûtes, toitures) régis par l'article 606 du Code civil, non transférables au locataire commercial depuis la loi Pinel.

Pièges à éviter

Confondre reçu et quittance : la quittance n'est délivrée qu'en cas de libération intégrale des sommes exigibles pour le terme échu, tandis qu'un versement partiel ne donne droit qu'à un reçu.
Facturer des frais d'édition ou d'envoi de quittance : l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prohibe formellement toute imputation de frais au locataire pour l'envoi de ce document.
Considérer que l'absence d'état des lieux de sortie est neutre pour le bailleur : à défaut d'état des lieux dressé contradictoirement ou par huissier, le locataire est présumé avoir rendu le bien en bon état, bloquant toute retenue sur dépôt de garantie.
Assimiler l'usure normale liée au temps (vétusté) à une dégradation locative : les réparations imputables à la vétusté demeurent impérativement à la charge du bailleur en droit du bail d'habitation.

Évaluation du module 04

Question 1 / 12

En matière de bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, à quelle condition légale un locataire peut-il sous-louer une partie de son logement ?